更新料は払う必要があるのか?

2016-03-05 15.08.28

更新料を払う必要は本当にあるのか?

ここ最近、裁判所の判決で「更新料は無効」という判決が出てニュースになったことがありました。裁判で更新料はいろいろ問題となっていましたが、結局のところ今は更新料を払う旨が契約書に記載されているならば、その支払いは有効だという認識で世の中が動いていると思います。

つまり、本当に更新料を払う必要があるのか?と言われたら、「賃貸借契約書に書かれていれば払わなくてはならない」ということになります。ですので、契約書に記載されている更新料のことをしっかりと呼んでおく必要がありますし、万が一更新料のことを書かれていないようであれば何かしらの内容を書いてもらうようにしなければならないでしょう。

契約更新料を値下げする交渉はできるのか?

更新料はすべて契約書に書かれているため、「そろそろ更新だから値下げ交渉したい」と思ってももう遅いと言えます。 更新料の交渉を行うのは、契約を更新する前または新規で契約する場合のみということになります。つまり、東京でいえば更新料の値下げ交渉をしてそれが反映されるのは契約終了する2年後ということになります。

ですので、イメージとしては「今回の更新料は払うけど、次回の更新の際の契約書に書かれる更新料は別途相談したい」という旨を話して、更新される契約書に更新料をどのように記載するかを大家と相談する必要があるということです。

「法定更新」という奥の手

なお、更新料の高い・安いという話以外に、更新時に次回の更新内容が納得できない場合ということがあります。例えば特に何もないのに家賃が上がったり、途中の立ち退きが明記されるような場合です。 このようなとき、借地借家法では大家と借り手が新たに契約を結び直さなくても賃貸借契約は自動的に更新されるということになっているので、あえて「法廷更新する」ということを大家に伝えるのも奥の手として持っておいてもよいでしょう。

「法廷更新」とは、更新期を迎えて新しい契約内容に納得できない場合、契約更新の手続をしなくても借り手がその場所に住む権利を更新できるもので、よく「家賃を滞納しても直ちに追い出せない」という場合と似ていて、すぐに大家は人を家から追い出せないようになっています。ちなみにこの法定更新には条件等があるだけでなく、大家との信頼関係が今後崩れた状態で家に住むということを覚悟しなくてはなりません。 あまりお勧めできるやり方ではないのですが、一つの手段として知っておくのも良いと思います。

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